BOB体育官方网站最高法院：约定解除条件成就守约方并不必然有权解除合同！

　　BOB体育官方网站主攻：房地产大要案（重大、疑难、复杂房地产纠纷）、各类小产权房（历史违建、农民楼、厂办物业等）拆迁争议解决

　　深圳南山兰溪谷二手房买卖纠纷，成交价2788万，签约前各方均知晓买家“卖小买大”，必须出售己方名下小房子，暂不具备购房资格。

　　合同约定：2022年8月18日前监管首期款2083万，任何一方逾期履行义务，按成交价的日万分之五支付对方违约金，逾期15个工作日，对方有权解除合同并要求违约方支付成交价20%的违约金557.6万。

　　合同签订后，买家如约支付卖家定金280万，然直至2022年8月27日才签订自己小房子的卖房合同，期间多次通知卖家顺延监管首期款，卖家不同意。

　　2022年9月10日，即合同约定的首期款监管日届满15个工作日的次日，卖家致函买家解除合同，并要求买家支付违约金557.6万。

　　2022年9月16日（小房子递件过户日），买家委托笔者发送《履约催告函》，催告卖家配合监管首期款，卖家回函要求买家支付迟延履行违约金34.5万元方同意继续履行合同。

　　2022年9月21日，原告名下小房子完成过户取得购房资格，然经中介反复做工作，卖家仍旧拒绝无条件配合买家监管首期款。

　　2022年9月29日，买家委托笔者发送《解约通知函》，通知卖家解除合同并要求卖家返还购房定金280万，赔偿违约金557.6万。

　　2023年1月18日，笔者代理买家起诉卖家，要求返还定金280万并赔付违约金557.6万；卖家委托律师反诉，认为买家违约，要求买家支付违约金557.6万！

　　一方面签约前卖家知晓买家“卖小换大”暂不具备购房资格，因疫情及政策影响导致己方名下小房子未能及时卖出进而导致迟延监管首期款非本人过错所致，本人不构成违约，而卖家在明知买家已签约出售己方名下小房子，并在买家递件过户当日催告其履行而拒不履行，导致合同无法履行，卖家构成根本违约，应向买家承担违约责任。另一方面，即便迟延监管首期款构成违约，亦未导致卖家合同目的不能实现，卖家仍无权解除合同，执意解除的，仍构成根本违约。

　　合同明确约定买家迟延监管首期款超过15个工作日至2022年9月9日，卖家有权解除合同，卖家2022年9月10日解除合同符合合同约定和《民法典》第562条第2款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”的规定，买家未在2022年9月9日前监管首期款构成根本违约，应向卖家承担违约责任，另：涉案房产已大幅降价，即便买家支付违约金也不足以弥补卖家损失！

　　公说公有理，婆说婆有理，双方剑拔弩张，互不相让！到底哪一方违约，应支付对方违约金？我们不妨先看看最高人民法院和广东高级人民法院的相关案例观点：

　　1、2022.12.05最高人民法院(2022)最高法民申725号裁判《信息产业部电子综合勘察研究院BOB体育官方网站、西安清河置业有限公司房地产开发经营合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书》

　　本院认为：一、关于合同效力的问题。电勘院主张根据《补充协议（三）》第五条的约定，在2018年上半年西安地铁4、5号线全线贯通并试跑时，因案涉项目未落实与地铁李家村站建设“统一规划、统一设计、统一建设”，即“三统一”BOB体育官方网站，因此《补充协议（三）》即行终止，不再履行。

　　《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

　　《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第四十七条规定：“合同约定的解除条件成就时BOB体育官方网站，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”

　　因此，当事人虽然可以在合同中自行约定合同解除事由，但为了促进合同关系的变动在双方当事人之间清晰化、明确化，保障合同法律关系的安定状态，人民法院有权审查违约方的违约程度以认定合同是否予以解除，并非解除事由实际发生时即可产生合同自动解除的法律效果。

　　虽然《补充协议（三）》第五条约定若当西安地铁4、5号线李家村站建设项目施工影响到案涉项目建设时，案涉项目还未落实与地铁李家村站建设“统一规划、统一设计、统一建设”，则协议不再履行，但这一条款只是在案涉项目未与地铁建设达到“三统一”时赋予当事人解除协议的权利，并不意味着自动产生协议终止履行的法律效果，因此电勘院关于《补充协议（三）》于2018年上半年自动终止履行的主张，无法律依据，本院不予支持。

　　2、2020.11.27广东省高级人民法院(2020)粤民申9775号、9776号裁判《詹源、詹全运商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》

　　本院认为：本系列案的主要争议焦点为詹源、詹全运请求解除涉案合同应否予以支持。

　　合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。

　　本系列案中，（裁判文书显示，百盈公司实际逾期交房130天）申请人与百盈公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付商品房，且需取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告才符合交付条件；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，而涉案房屋于2019年9月11日取得《单位（子单位）工程竣工验收报告》、2019年11月28日取得《单位（子单位）工程竣工验收备案表》、2020年3月12日取得《广宁县房屋测绘所房屋测绘图》。

　　由此可见，百盈公司虽逾期完善涉案房屋的相关资料存在违约行为，但违约程度轻微，申请人亦未举证证明该违约行为导致影响合同目的实现。二审判决对申请人解除涉案合同的请求不予支持，并无不当。

　　3、广东省深圳市中级人民法院(2019)粤03民终29583号裁判《李瑞梦、蔡潮远等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书》和(2019)粤03民终15108号裁判《深圳市玉足堂休闲养生有限公司、林仰盛合同纠纷二审民事判决书》亦持有相同观点。

　　据此可清晰得出结论，“约定解除条件成就”和“有权解除合同”并不具有必然对应关系：

　　有权解除合同以合同目的不能实现为必要条件，即便是违约方违约达到了合同约定的解除条件，守约方也不必然是《民法典》第562条第2款规定的解除权人，也不必然取得合同解除权！

　　回归到笔者代理的这个案子，合同约定买家首期款监管日为2022年8月18日，逾期超过15个工作日至2022年9月9日卖家有权解除合同。买家为履行合同，2022年8月27日签约出售小房子BOB体育官方网站，2022年9月16日递件过户并通知卖家继续履行时，仅仅超过合同约定卖家有权解除合同期满6日，并没有导致卖家合同目的的不能实现，故而笔者认为：即便是买家抗辩迟延监管首期款的理由不能成立，卖家也不是解除权人，也无权解除合同，卖家在无权解除情况下解除合同，行为构成根本违约，应向买家承担违约责任。

　　当然，也不排除法官依法行使自由裁量权，认为双方均知晓买家暂时不具备购房资格而签约BOB体育官方网站，应当预见到买家小房子卖出时间不可控，对于买家迟延卖出小房子取得购房资格导致合同履行迟延均有过错，确认合同解除事实，判决双方互不承担违约责任（卖家原数返还买家购房定金280万）。