BOB体育法官眼中的“完美”房屋租赁合同必须具备这十点！

　　BOB体育app房屋租赁在日常生活中非常常见，但房屋租赁中的法律问题比一般人理解的复杂很多，特别是遇到装饰装修问题、人身损害问题时。如何在起草房屋租赁合同中，避免因未约定明确而遭受损失,奉法君为您总结了

　　首先，合同的名称需明确为《房屋租赁合同》。实践中，往往一些商业主体，签订所谓的“联营合同”，“经营权转让合同”，而合同的内容则仍是关于房屋转租、租金支付等事项的约定，法院仍会按照房屋租赁纠纷审理。

　　合同名称的不明确，易引起管辖权争议。房屋租赁合同纠纷按不动产专属管辖，而联营合同、经营权转让等合同则不属于专属管辖，而是按照被告住所地管辖。

　　依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：

　　（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼BOB体育，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

　　房屋地址以及房屋权属需明确，载明权属凭证编号以及承租人是否明确权属情况。房屋是否有产权证或建设工程规划许可证影响合同的效力。合同一旦无效，就全部自始无效，承租人与被承租人还需要按照各自的过错对房屋无效造成一方的损失承担相应的责任，承租人亦需承担在租赁期间内房屋可能被当成违章建筑拆除的风险。而出租人是否具备出租的权利则关乎合同能否继续履行。

　　《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　租赁期限需明确起止时间，未规定期限或期限不明的为不定期租赁合同，承租人与被承租人均可随时解除合同。不利于双方当事人租赁关系的稳定。租赁期限也不宜过长，否则超出法定期限的部分无效。

　　《中华人民共和国民法典》第七百零五条 租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。

　　租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　《中华人民共和国民法典》第七百三十条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方BOB体育。

　　依据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并且出租人知道或者应当知道承租人转租的，应尽量在6个月内提出异议，否则视为承租人同意转租。审判实践中，二房东是否有权转租的问题也往往是双方的争议焦点BOB体育，因而在合同中明确可避免此类纠纷。

　　《中华人民共和国民法典》第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

　　第七百一十七条  承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

　　第七百一十八条  出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

　　第七百一十九条  承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

　　次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

　　首先，是否允许承租人进行装饰装修，需在合同中明确约定。其次，合同解除或因合同无效，对于装饰装修的损失由谁负担，承租人与出租人亦应尽量在合同中明确约定。避免产生纠纷后，扩大装饰装修部分的损失。

　　《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第七条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

　　第八条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　第九条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

　　(一) 因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;

　　(二) 因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;

　　(三) 因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;

　　(四) 因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

　　第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

　　第十一条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　一般出租人需提供适租的符合出租人租赁目的房屋。经济园区内厂房或其他商业用房的租赁双方还需要明确由谁承担环境影响评价或消防验收，避免双方在后续租赁中，因无法办理环评或消防问题导致无法租赁以营业等问题。一般来说承租人具有提供适租厂房的义务。因此提供适租商业性用房的消防验收应由出租人承担责任BOB体育，但环评一般则是根据营业主体的业态自行申报，需要出租人提供适当的配合。

　　违约责任的约定是对双方按合同履行的一种制约手段，也是一旦出现违约情形，守约方向违约方主张权利的重要依据。因此违约责任的明晰，有利于双方争议的高效解决。需要注意的是，支付违约金是常见的违约责任的设定方式之一，但对于违约方需要支付守约方违约金数额的考量一般需结合守约方的实际损失。故当事人在约定违约金时不宜过高，约定过高的，法律规定法院可以酌情进行调整。

　　《中华人民共和国民法典》第五百八十五条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

　　尽管法律规定了法定的解除合同的事由，但实践中，双方对于合同是否达到法定解除事由以及接触合同的时间往往存在争议。因此在订立合同时，租赁双方可以在合同中明确进行约定BOB体育。如一方迟延履行支付租金达到多少天，即可解除合同。

　　《中华人民共和国民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

　　无论是商业用房还是一般的住宅租赁，租赁双方应该尽可能在订立合同时即固定房屋内部结构、状态以及租赁物品的情况，以免在租赁过程中，或者租赁合同到期终止时，因房屋内租赁物品的缺失、毁损产生纠纷时无法划清责任。

　　《中华人民共和国民法典》第七百三十三条 租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

　　对于租赁时即已知晓房屋可能遇到征收或动迁的租赁双方，应对动迁利益的分配进行明确约定，避免日后产生纠纷。尤其是对于投入大量财力进行装饰装修的商业或工业用房的承租人而言，与出租人就动迁利益进行合理的约定能够尽可能减少自身的损失。