租房合同陷僵局相关损失奇异果体育谁来担？

　　奇异果体育在房屋租赁实践中，常出现承租方因种种原因无法继续履行合同，出租方不同意解除，由此陷入合同僵局的情形，此情况下造成的相关损失由谁承担？

　　2022年6月10日，章某与汤某签订《房屋租赁合同》一份，约定：章某承租汤某所有的房屋一栋，用于经营餐馆。租期自2022年6月10日至2025年6月9日，租金1万元/月，章某应于合同签订当日支付半年的租金，此后租金每半年支付一次。双方任何一方违约，均应向对方支付合同总额的20%作为违约金。当日，章某依约向汤某支付了2022年6月10日至2022年12月9日的房屋租金6万元。2022年9月底，章某因餐馆经营不善，与汤某沟通提前退租事宜，但双方未协商一致。章某于2022年11月告知汤某已将房屋清空并搬离，此后章某也未再支付房租。

　　现汤某将章某诉至法院，请求判令双方签订的租赁合同于2023年4月9日解除，章某向汤某支付2022年12月9日至2023年4月9日的租金4万元及违约金7.2万元。

　　章某辩称，其提前三个月就与汤某协商退租事宜奇异果体育，且于2022年10月即搬离房屋，剩余三个月房租也没要，其已经承担了相应责任，汤某放任损失扩大，不应再要求其承担违约责任，且违约金约定过高。

　　本案的争议焦点有二：一是涉案合同应否解除及何时解除？二是章某应否承担违约责任？

　　法院经审理认为，涉案合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。

　　关于合同解除。涉案租赁合同约定的租期为三年，章某已实际缴纳租金至2022年12月9日，此后未再缴纳租金。章某曾明确表示不再租赁涉案房屋，并就合同解除事宜与汤某进行过多次沟通，但因双方未能达成一致意见而搁置。2022年11月5日，章某向汤某发送微信表示“房屋已清空奇异果体育，剩下几个月的房租也不要了”，汤某回复“随你”。据此，可以认定双方已无法达成继续履行涉案租赁合同的合意，且该类合同的义务难以强制履行，在事实上已经形成合同僵局。若不解除合同，一方面将使承租方在不使用房屋的情况下承担租金损失，另一方面承租方支付租金能力受到限制将不利于出租方债权的实现。故根据《民法典》第五百八十条的规定及公平原则，涉案房屋租赁合同应予解除。章某实际缴纳房屋租金至2022年12月9日，并提前告知汤某退房事宜，表示剩余房租不要了。从章某提交的照片来看，涉案房屋已基本恢复至租赁前的状态，结合汤某提交的证据及收房情况来看，亦可以看出自2022年12月之后双方并不存在实际履约的事实，故本院综合在案证据及案件实际情况，认定案涉租赁合同的解除时间为2022年12月9日。汤某在明知章某不再继续承租使用涉案房屋的情况下，未能及时收回房屋导致房屋空置损失，其主张章某支付2022年12月10日至2023年4月9日期间的房屋租金，缺少事实和法律依据，法院不予支持。

　　关于违约金，章某提前解除合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任，但汤某主张按照合同约定计算违约金即7.2万元，明显高于其实际损失，章某对此提出异议，故法院依法予以调整。结合本案实际情况及兼顾双方利益的公平原则，法院酌定以4个月的房屋租金作为违约金的计算标准，对超出部分不予支持。

　　最终，法院依法判决涉案合同于2022年12月9日解除，章某应向汤某支付违约金4万元。判决作出后，双方均未上诉，现该判决已生效。

　　房屋租赁合同僵局，是指合同履行期限尚未届满，合同双方对于合同是否按照约定继续履行下去产生了较大争议，致使房屋租赁合同继续履行基础完全丧失或者几近丧失的境地。合同陷入僵局后，往往给守约方造成一定损失，关于损失如何承担的问题：一方面违约方应承担违约责任。当事人可以约定根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于或过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加或适当减少奇异果体育。另一方面守约方应当采取适当措施防止损失扩大，否则将自行承担扩大的损失。因此奇异果体育，破解合同僵局之道在于双方均应本着诚信原则及时止损。在发生争议后，当事人应当秉持协商理念，主动沟通化解矛盾，违约方积极承担违约责任，守约方可通过合理合法的方式解除合同，索要违约金及相应损失，同时采取适当措施防止损失进一步扩大，以尽快走出合同僵局，保障双方的权利义务。

　　约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

　　当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

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　　胡荣律师，上海政法学院英语学士学位、华东政法大学法学学士学位。上海邦景律师事务所专职律师，上海市律师协会会员。擅长房屋买卖、合同纠纷、借贷纠纷、侵权纠纷、知识产权纠纷、刑事辩护、企业法律顾问以及法律咨询。胡荣律师法学功底深厚奇异果体育、思维方式独特，工作作风踏实严谨，待人坦诚豁达。参与办理多起重大、疑难、复杂案件，积累了丰富的实际办案经验。对法律问题的理解能够从实际法律效果出发，运用灵活的法律、非法律手段实现当事人合法利益最大化。

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