BOB体育雷石普法｜合同中约定解除权的效力问题

　　BOB体育官方入口原告A公司、被告B公司于2017年3月25日签订《房屋租赁合同》，约定被告B公司将位于北京东城区崇外大街×家园×号楼×单元×号房屋出租给原告A公司，租赁期限自2017年3月25日起至2022年3月24日止，租期5年。

　　合同签订后，原告A公司依约履行了合同约定的各项义务，并对涉案房屋进行装修及置办家具。

　　但被告B公司于2019年7月16日向原告A公司发出《关于〈房屋租赁合同〉的解除通知》，根据合同第8.5条“如在本合同履行期间，甲方需要收回本房屋的，甲方应当提前30日以书面形式告诉乙方，乙方应当在甲方规定的时间将本房屋腾退并交还甲方，甲方按照乙方使用的实际天数收取租金，甲乙双方互不承担违约责任”的约定通知原告A公司解除合同，并于2019年9月25日向原告A公司发出《腾退通知》。

　　原告A公司认为，被告B公司解除合同没有任何依据，故不同意解除合同，也不同意腾退房屋，故请求法院确认被告B公司于2019年7月16日向原告A公司发出的《关于〈房屋租赁合同〉的解除通知》及2019年9月25日向原告A公司发出的《腾退通知》无效。

　　原、被告于2017年3月25日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，相关约定合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行各自义务。

　　本案争议焦点在于对于《房屋租赁合同》第8.5条性质如何认定问题。BOB体育按照《中华人民共和国民法典》关于租赁合同的相关规定，即使是不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同亦应当在合理期限之前通知承租人。

　　从本案订立合同的本意，双方明确约定了租赁期限为5年，如按照租赁合同第8.5条约定，只要提前30日通知即可解除合同，且不需承担违约责任，则合同约定的5年期限将失去意义；合同中亦约定了原告A公司可以进行装修，原告A公司客观亦有装修投入，该约定明显对承租人不公。

　　另外，《房屋租赁合同》第十一条合同终止条款中已经约定了合同提前解除的条件，需经双方协商一致并达成书面协议或乙方存在合同中约定的违约行为，甲方有权单方提前终止合同。BOB体育

　　庭审过程中被告B公司亦明确表示其向原告A公司发出《关于〈房屋租赁合同〉的解除通知》及《腾退通知》并非涉及原告A公司存在违约行为，其仅依据租赁合同第8.5条约定要求解除合同。

　　故对被告B公司所发上述通知的效力，一审法院不予认定。被告B公司不服一审判决提出上诉，二审法院认为租赁合同第8.5条约定实际赋予了出租人B公司享有单方任意解除权而无需承担任何违约责任，此条款与合同中租赁期限条款及第11.1约定的“在本合同有效期内，甲、乙双方经协商达成书面协议可提前终止本合同”的内容在逻辑上存在矛盾，如出租人享有任意解除权，就没有必要约定合同期限及终止合同需双方协商决定的条款。

　　第8.5条约定的内容实际上免除了出租人的重要合同责任，严重排除承租人的重大权益，对承租人明显不公，严重违背了公平合理的基本民事法律原则，且该条款系B公司所草拟，双方在诉讼中对该条款的理解并不一致，B公司并未举证证明签订合同时，其对这一严重侵害合同相对方合法权益的条款向A公司进行了充分而明确的解释，基于上述理由不能认定合同第8.5条约定是A公司自愿真实的意思表示，应认定该条款无效。BOB体育

　　关于合同任意解除权是否可以通过当事人的约定设立这一问题，当前有两种观点。

　　一种观点认为：依据民事领域中法无禁止皆自由的原则，BOB体育基于法律并未排除当事人在合同中约定任意解除权之情形，故只要是当事人真实的意思表示，且没有损害其他第三人的利益，该约定应当有效。

　　而另一种观点认为：法律规定委托合同等基于人身信赖关系订立的合同，当事人可以约定任意解除权。而在其他类型的合同中，从维护社会关系稳定以及避免资源浪费等角度考虑，原则上不应允许当事人作出此类约定。

　　本案中，涉案合同第8.5条等同于约定了出租人享有任意解除权，BOB体育在法院对该条款从诚实信用及公平原则角度进行审查后，最终判定该条款无效，即本案出租人无权依据第8.5条约定解除与承租人之间的《房屋租赁合同》。

　　《中华人民共和国民法典》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

　　《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。